Процедура покупки недвижимости в Испании

Процедура покупки недвижимости в Испании

Стоит сразу отметить, что эта европейская страна считается одним из самых лояльных государств, предлагающих иностранцам привлекательные условия для приобретения жилой и коммерческой недвижимости. Подобная лояльность выражается, как в реальных законах и положениях, так и в минимальных бюрократических формальностях, необходимых для оформления сделки.

Этап 1 Выбор агентства

Большинство риэлтерских компаний Испании сегодня ориентируются на клиентов из России, так что никаких проблем с языковым барьером возникнуть не должно. То есть вам, скорее всего, будут предложены не просто каталоги с описаниями объектов на русском языке, а русскоговорящий менеджер, который и будет впоследствии заниматься консультациями и подготовкой сделки.

Не лишним будет предупредить покупателей из России и стран СНГ о наличии на рынке испанской недвижимости недобросовестных риэлторов, которые, в основном, являются выходцами из бывшего СССР. Такие ловкие на руку «бизнесмены» могут часто менять названия компаний, но при желании мошенников всегда можно отследить в Интернете. Для обмана покупателя используются две основные схемы – неверная информация о недвижимости и продажа объектов, находящихся в банковском залоге. И в том и другом случае берётся крупный аванс, вернуть который потом довольно сложно. Поэтому рекомендуется иметь дело с проверенными риэлтерскими конторами, имеющими безупречную репутацию и солидный стаж работы в этой рыночной нише.

Этап 2 Выбор и анализ недвижимости

Понятно, что понравившуюся квартиру, офис или виллу необходимо осмотреть самостоятельно, чтобы оценить все достоинства и недостатки, так сказать, на месте. Обычно покупателем выбирается два-три объекта из предлагаемого каталога, которые подходят под его бюджеты и практические запросы, после чего с агентством согласовывается время осмотра недвижимости. Как правило, расходы по выезду на объект берёт на себя риэлтерская компания, которая имеет своих представителей во всех регионах Испании.

После окончательного выбора на этом этапе следует изучить открытую базу данных под названием «Registro de la Propiedad», в которой описаны все объекты испанской недвижимости с указанием срока сдачи в эксплантацию и наличия ограничений на продажу. Нелишним будет изучение специального документа IBI, в котором указана уплата муниципальных сборов и кадастровая стоимость данного объекта. Проверкой юридической чистоты объекта недвижимости, как правило, должен заниматься риелтор, но параллельный анализ является дополнительной гарантией. Торговаться с агентством можно и нужно, так как выставленная в каталогах цена предполагает скидку, как минимум, от 3% до 5%.

И ещё один важный момент – для обеспечения полной безопасности процедуры стоит потребовать присутствия собственника на сделке у нотариуса, что минимизирует любые риски, связанные с заключением договоров на основании риэлтерской генеральной доверенности.

Этап 3 Сделка

1.​ Для совершения операций по покупке недвижимости покупателю необходимо будет открыть расчётный счёт в одном из местных банков, с которого и будут переводиться средства на оплату услуг нотариуса, стоимости объекта сделки и других обязательных платежей. Открытие счёта потребует наличие идентификационного номера (NIE), который любой нерезидент Испании может по письменному заявлению получить в отделе национальной полиции.

2.​ Одновременно с открытием счёта покупателем заключается Договор о намерениях (Contrato de arra), в котором указан первоначальный взнос, составляющий от 5% до 20% от общей стоимости объекта по взаимной договорённости с агентством.

3.​ После проверки объекта на наличие залога и претензий третьих лиц заключается Договор купли-продажи, заверяемый испанским нотариусом, и производится полная оплата.

4.​ Заключённый договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Регистре собственности, после чего новому владельцу в дополнение выдаётся Свидетельство о регистрации собственности. Процедура регистрации занимает от одного до двух месяцев и может быть проведена без участия нового собственника.

Налоги и сборы

Начиная с 1 января 2013 года, покупатель уплачивает следующие обязательные платежи:

1.​ Налог на передачу права собственности – 8% от оценочной экспертной стоимости объекта недвижимости.

2.​ Оплата регистрации в Регистре собственности – 1% от экспертной оценки.

3.​ Услуги нотариата – 1%-3% от стоимости сделки.

4.​ В случае, если для покупки недвижимости берётся ипотечный кредит, необходимо будет заплатить банку 1% от стоимости кредитной линии

Как правило, комиссия риэлтерского агентства включена в стоимость, заявленную в каталоге, так что дополнительное вознаграждение агенту не выплачивается.